Immobilientreuhänder
Berufsbezeichnung für Verwalter, Makler oder Bauträger. Die österr.
Gewerbeordnung sieht vor, dass eine Verwalter-, Makler- oder Bauträgertätigkeit
nur mit dem Nachweis der Befähigung (nach umfangreichen Prüfungen)
ausgeübt werden kann. Damit hat Österreich EU-weit eine der höchsten
Anforderungen für diese Berufsbilder
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ÖVI
Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder: Eine freiwillige
Vereinigung von mehr als 400 Immobilienunternehmen, denen Qualität
ein besonderes Anliegen ist.
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Alleinvermittlungsauftrag
Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie beauftragt schriftlich
einen Immobilienmakler exklusiv für einen bestimmten Zeitraum mit
der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes. Vorteil für den Kunden:
Der Makler muss sich um die Vermittlung aktiv bemühen. Die Vermarktungsstragien
werden gebündelt. Der Interessent wird nicht durch Mehrfachanbote
verschiedener Makler verunsichert.
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A meta Geschäfte
Vor allem in Immobilienbörsen werden Gemeinschaftsgeschäfte auf
a-metà-Basis abgewickelt: D.h. die involvierten Maklerfirmen teilen
die Gewinne bzw. Verluste aus einem Geschäft. Selbstverständlich
hat der Kunde nur einmal die Provision zu entrichten, sollten mehrere
Makler am Zustandekommen eines Geschäftes beteiligt sein.
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Anbot (Angebot, Offert)
Ein Vertrag kommt durch Übereinstimmen zweier Willenserklärungen
zustande: Die einleitende Willenserklärung heißt Anbot und enthält
den verbindlichen Vorschlag, einen Vertrag bestimmten Inhaltes (z.B.
Mietvertrag, Kaufvertrag) abzuschließen. In der Praxis wird dieses
Anbot vom Mieter bzw. Käufer gestellt. Wenn dieses Anbot vom Verkäufer
bzw. Vermieter angenommen wird, ist der Vertrag perfekt. Ein Anbot
ist keine unverbindliche Erklärung!
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Bebauungsplan
Die Bebauungspläne enthalten Widmungen der Grundflächen und der
darüber- oder darunterliegenden Räume, Fluchtlinien, Bauklassen,
Bauweisen und Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit von Bauplätzen.
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Besichtigungsschein
Keine Angst vor diesem Formular: Der Interessent bestätigt nur,
dass er ein Objekt besichtigt hat, das ihm der Immobilienmakler
bekanntgegeben hat und verpflichtet sich nur für den Fall, dass
es tatsächlich zum Abschluss eines Miet-/Pacht- oder Kaufvertrages
kommt, zur Bezahlung einer Provision.
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Betriebskosten
Im Regelfall ist der Mieter mit der Tragung der Betriebskosten der
von ihm genutzten Wohnung belastet. Anteilsmäßig werden auch gemeinschaftliche
Kosten (Schneeräumung, Hausbesorger etc.) auf ihn überwälzt. Im
Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gibt es einen Betriebskostenkatalog
(§21 MRG), der genau festhält, welche Kosten der Mieter zu tragen
hat. Für vermietete Ferienwohnungen, Ein -und Zweifamilienhäuser
sowie ungeförderte Neubau-Eigentumswohnungen (= aufgrund einer nach
dem 8.Mai 1945 erteilten Baubewilligung errichtet) gilt dies jedenfalls
nicht! Eine gesonderte Vereinbarung ist empfehlenswert.
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Bruttomietzins
Ist jenes Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstandes
zu entrichten hat. Darin enthalten sind zusätzlich zur Nettomiete
alle anteiligen Betriebskosten und öffentliche Abgaben, Aufwendungen
für Gemeinschaftsanlagen (z.B. Zentralheizung), mitvermietete Einrichtungsgegenstände
sowie die gesetzliche Umsatzsteuer.
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Eigentumserwerb
Das österreichische Zivilrecht fordert "Titel und Modus"
für die Eigentumsübertragung. Bei unbeweglichen Sachen (=Immobilien)
ist zB der Kaufvertrag der Titel, die Einverleibung im Grundbuch
der Modus. Für die Einverleibung muss der bisherige Eigentümer eine
sogenannte Aufsandungserklärung abgeben, dass er der Eintragung
eines Rechtes zu Gunsten des Erwerbers zustimmt. Auch die Vorlage
der Unbedenklichkeitsbescheinigung (ausgestellt vom Finanzamt über
die erfolgte Entrichtung von Steuern wie zB Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer,
Schenkungssteuer) ist für die Einverleibung notwendig.
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Flächenwidmungsplan
Räumliche Gliederung des Gemeindegebietes nach den verschiedenen
Arten der geplanten Bodennutzung (Bauland, Grünland, Verkehrsflächen).
Die Widmungskategorien sind bundesländerweise unterschiedlich bezeichnet.
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Hauptmietvertrag
Der Mietvertrag wird direkt zwischen dem Mieter und dem Eigentümer
(bzw. auch Fruchtnießer oder Wohnungseigentümer einer Wohnung) geschlossen.
Ein Untermietvertrag wird zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter
geschlossen. An die Unterscheidung Hauptmiete/Untermiete sind wesentliche
Rechtsfolgen des Mietrechtsgesetzes geknüpft.
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Immobilien im Internet
Auf der Suche nach Immobilien bedienen sich viele Interessenten
nach wie vor der klassischen Medien wie z.B. Tageszeitungen. Viele
Makler nutzen jedoch parallel dazu das Internet und seine vielfältigen
Möglichkeiten der Präsentation.
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Immobilienbörsen
Vereinigungen von Immobilienmaklern, die dem Kunden durch ein größeres
Angebot an Immobilien aus dem Bestand mehrerer Kanzleien eine größere
Auswahl ermöglichen.
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Kategoriemietzins
Nur für Wohnungen der Kategorie D (unbrauchbar bzw. kein WC/Wasser
im Inneren der Wohnung) gelten weiterhin starre Kategoriemietzinse.
(dzt.: € 0,69 für D unbrauchbar, € 1,39 für D brauchbar)
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Kaution
Regelmäßig wird im Mietvertrag eine Sicherstellung (als Barbetrag
oder in Form eines nicht vinkulierten Sparbuchs) vereinbart für
den Fall , dass der Mieter wesentliche Pflichten aus dem Mietvertrag
nicht einhält (z.B: Mietzinsrückstand, Schäden am Mietobjekt).
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Nebenkostenübersicht
Gemäß § 30 b Konsumentenschutzgesetz muss der Makler dem Auftraggeber,
der Verbraucher ist, eine schriftliche Übersicht geben, aus der
sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden
Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der
Vermittlungsprovision, hervorgehen.
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Richtwertmietzins
Für die sogenannte mietrechtliche Normwohnung
wurde ein Betrag (bundesländerweise unterschiedlich!) festgesetzt,
der als Richtwert für die Berechnung des Mietzinses zu dienen hat.
Ein System von Zu- bzw. Abschlägen erlaubt die Anpassung an das
individuelle Mietobjekt. Der Richtwert kommt dann zur Anwendung,
wenn keine angemessene Miete (Wohnungen in Neubauten nach dem 8.5.1945,
in denkmalgeschützten Häusern oder Wohnungen der Kat. A oder B mit
über 130 m² Nutzfläche) verlangt werden kann oder das Objekt nicht
unter Kategorie D (Substandard) fällt.
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Parifizierung (= Nutzwertfestsetzung)
Damit Wohnungseigentum begründet werden kann, muss ein Nutzwertgutachten
erstellt werden, in dem die Nutzwerte der Wohnungseigentumsobjekte
nach der Nutzfläche und gewissen Zu- oder Abschlägen (je nach Stockwerkslage,
Ausstattung, etc) ermittelt werden.
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Provision
Der Immobilienmakler erhält den Lohn für seine Dienstleistung nur
im Erfolgsfall, nur dann wenn er ein rechtswirksames Geschäft vermittelt
hat. Mit Rechtswirksamkeit des Kauf/Mietvertrages wird die Provision
fällig.
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Umsatzsteuer und Miete
Nach wie vor gilt in Österreich der reduzierte Satz von 10% USt
auf Wohnungsmieten, bei Geschäftsräumlichkeiten im Regelfall 20%.
Die EU-Harmonisierungsbestrebungen sind entgegen häufiger Meldungen
in den Tagesmedien nicht so weit, dass diese Ausnahmebestimmungen
in naher Zukunft fallen würden. Die oft zitierten Fristen werden
durch andere EU-rechtliche Bestimmungen "verdrängt".
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Vermittlungsauftrag
Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie beauftragt einen oder
mehrere Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes.
Im Gegensatz zum Alleinvermittlungsauftrag kann dieser "allgemeine"
Maklervertrag unbefristet abgeschlossen werden, er ist jederzeit
kündbar. Die Vereinbarung kann, muss aber nicht schriftlich erfolgen.
Aus Beweisgründen ist es sowohl für den Makler als auch den Auftraggeber
ratsam, die Vereinbarung in den wesentlichen Punkten schriftlich
zu fixieren.
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Vollmacht
Das Management einer Immobilie wird zusehends komplexer. Technische,
rechtliche und wirtschaftliche Aspekte müssen berücksichtigt werden.
Professionell werden diese Arbeiten von einem Immobilienverwalter
durchgeführt. Der Eigentümer einer Liegenschaft bzw. die Mehrheit
der Wohnungseigentümer beauftragt und bevollmächtigt den Verwalter.
Zwei ÖVI-Formulare geben Sicherheit beim Abschluss dieser Vollmachts-Verträge:
Muster ÖVI-Form Nr 5 (vor allem für Mietwohnhäuser, Zinshäuser)
und ÖVI-Form Nr. 6 (für Wohnungseigentümer). Sollte eine Formulierung
auf Ihren individuellen Fall nicht zutreffen, so kann diese einvernehmlich
abgeändert werden.
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Wider Treu und Glauben
Heißt eine Formulierung in den Besonderen Provisionsvereinbarungen
des § 15 Maklergesetz. Im Regelfall erhält der Makler nur dann
seinen Lohn (die Provision), wenn seine Vermittlung zum Erfolg
geführt hat. Ausnahmsweise erhält der Makler auch dann eine Abgeltung
seiner Leistungen, wenn aus dem Geschäft (Mietvertrag, Kaufvertrag)
nichts geworden ist, nämlich dann, wenn der fehlende Erfolg dem
Auftraggeber eher zuzurechen ist als dem Makler. Mehrere Voraussetzungen
müssen erfüllt sein:.
- Der Makler muss diese Besonderen Provisionsvereinbarungen
gem § 15 MaklerG ausdrücklich vereinbart haben
- Der Auftraggeber unterlässt entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt
ohne beachtenswerten Grund. (z.B. unterschreibt er die Aufsandungserklärung
nicht, weil er es sich anders überlegt hat, )
"Wider Treu und Glauben" ist gleichzusetzen mit "ohne
beachtenswerten Grund".
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Wohnungseigentum
Sonderform des Miteigentums an einer Liegenschaft, geregelt im WohnungseigentumsG
2002. Das ideelle Miteigentum an der Liegenschaft ist verbunden
mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung
oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit. Ob Wohnungseigentum begründet
ist, sehen Sie im Grundbuch, das in Österreich auch via Internet
abfragbar ist. Dort erkennen Sie auch, ob die Anmerkung der beabsichtigten
WE-Begründung eingetragen ist. Die Rechtsform Wohnungseigentum hat
viele Besonderheiten.
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